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Nexton Learn-Prepared Local 社區的空中景觀，正是新設計的出租獨居親戚社區所在的地方…… [+] 保持規劃。由 Capstone Communities 在出租社區進行的預租，稱為 Nexton 的別墅，正在進行中。
Nexton
房地產最好的發展是專供出租的一夫一妻和兒童物業公司（“BFR”），但現在抵押貸款溢價翻了一番，股票市場已經如果沒有看跌，房屋銷售正在暴跌，並且可能會出現經濟衰退的說法，本節中的交易員正在詢問有關可能危害的其他問題。有一些令人擔憂的新事態發展，因此一些尚未解決的挑戰和考慮確實是適當的，而其他許多挑戰和考慮是基於一些誤解。這篇文章旨在處理每一個問題。
最常見的擔憂:租金增長
投資者現在正在詢問的一個難題是“租金會隨著房價的倒退而下降嗎?”有一點是積極的:現代（15%-20%）單親家庭租金上漲的價格根本無法持續，即使新租約簽署者的收入比過去二十年增長得更快。我們預計未來幾十年的租金收益將成為今年和去年最高價格的一部分，但是，在租戶強勁的現金流進展的支持下，我們甚至現在認為 5%-6% 的租金增長甚至在全國大部分地區都是可能的。 任何持續保持兩位數的承保在2022 年或 2023 年絕對是不切實際和危險的，但即使是現在也有最小個位數的增長。
一個人看漲的指標證實了額外租金增長的預測是租房者的收入。他們的收入比普通人群的收入增長得更快。這在一定程度上表明了這樣一個現實，即普通租房者年齡組（千禧一代和 Z 世代）中的男性和女性在他們的職業中一直在進步，就像人們在 20 多歲和 30 多歲時經常做的那樣。根據 RealPage 的一份新報告，到 2022 年為止，租戶的收入增長了 7.1%，而我們距離這 12 個月只有一半。
據此，我的預期是，2022 年整個日曆年，租房者的收入很可能會增長 10%-12%。然後進一步租用的空間將會增加——RealPage信息還顯示，當前市場金額的租戶目前支付 23% 的收入用於租金，這實際上低於 30-33% 的負擔能力上限。
收入最大化的部分費用可能歸因於最近決定不訂購併決定租房的先前購房者，但大部分加薪歸因於工作發展。 RealPage的分析觀察到租房者的年齡並沒有增加，這表明收入增加的大部分不是因為前購房者決定租房，他們通常比普通租房者更成熟。
一些分析師已經提高了一些Sunbelt市場的租金已經上漲到高於當地收入能夠承受的水平的警報。這些人的信息鍛煉程序沒有考慮到所有這些市場（尤其是佛羅里達州、德克薩斯州和卡羅來納州）客戶需求激增的大部分來自非區域收入，通常來自與更大範圍的現金流和更高的貨幣稅。據說，鳳凰城的 Zillow 現在詳細介紹了一些單身人士的租金，這些租金顯示出減租，一些全國性的單身家庭租賃公司正在取消待定的收購和一些人正在營銷他們的部分資產。這一切都需要密切關注。
同樣值得注意的是，有兩個方面的招聘問題。一般市場上的租金可能會發生變化，然後是特定人 BFR 增長的租賃升級機會。大多數 BFR 項目的租賃升級很可能會超過他們所在行業的常規改善量。這反映了人們對增長的“填補”，使其真正感覺更像是未來租房者的居住社區。遊覽它。此外，如果有俱樂部會所和游泳池等便利設施，一旦娛樂中心開放，提供的租金通常會得到額外的改善。
較低的住宅價格對 BFR 的印象
有些人擔心，隨著住宅成本的下降，這將拖累租金下降，就像房價飆升一樣過去的夫妻長期拖著房租上漲。這是一個可能的危險，因為房屋建築商現在正在提供優惠和減價。減輕這種威脅是潛在購房者應對這種儲蓄的方式。當建築商每三十天降息一次時，潛在買家可能會推遲購買，可能會在租賃市場多停留一兩年，以便他們可以在居住後重新進入購買市場收費已經穩定。住戶想，“為什麼現在買，當我可以堅持一個日曆年並以少得多的 50,000 美元買到完全相同的房子?”在出租的單戶家庭成員社區中新建的房屋允許他們這樣做，而無需提供單戶家庭成員的生活方式。從這個意義上說，建築商降息很可能會滿足對 BFR 開發的需求。
在接下來的幾個月裡，這將是一個越來越精彩的故事。當建築商開始降低費用時，不僅潛在的購買者會結束他們的軌道，而且到現在還沒有簽訂合同來獲得住宅的潛在買家通常會取消合同。他們看到在同一個細分市場中類似的特定設計的售價降低了，他們真的覺得自己要多付錢了。當買家退出交易時，建築商還有一個他們需要出售的庫存單位，而在這種環境下，該單位的推廣將更具挑戰性。假設在未來幾個月看到更大的取消活動作為結果。
儘管住房成本下降是一種風險，尤其是在大流行最嚴重時期蓬勃發展的郊區，但這不會對出租房屋的需求產生令人不寒而栗的結果。有人可能會說，當一個地方的房價下跌時，人們會重新從租房者轉變為房主，但實際情況是，每月支付的費用仍將大於租賃成本。眾多目的地。這是新的房地產融資貸款額氛圍的直接結果，預計這種氛圍將持續存在。畢竟，住宅費用下降的主要驅動因素是更高的住房貸款費用對每月定期付款的影響。
BFR 建設的步伐將繼續追逐客戶的需求
Hunter Housing Economics 在全國范圍內的預測是 BFR 發電量將高於預期 100,000 到 110,000 套 在 2022 年（即使在金融放緩的情況下），在接下來的四到五年之後，每個日曆年新增 150,000 套。在本日曆年的剩餘時間裡，可能會持續到明年，預計二手房的跌幅會越來越大，而 BFR 住宅開始時的關鍵性將大大降低。在經濟體係從最近的周期性弱點中復甦之後，假設今年某個時候開始出現溫和衰退，人口駕駛者將再次重申自己的立場，推動每個日曆年需要 150,000 套房屋或更多。
更好的資金支出的影響
更好的家庭金融貸款利率的另一個影響是，在創建f0r-hire區域的開發商和貿易商的現金支出更大。這不僅適用於使用債務的小型投資者，也適用於使用房屋貸款支持證券的重要組織。例如，Development Household 已經看到它為其 MBS 發行支付的吸引力費用從 2021 年夏季/幻燈片的 2.2% 到 2022 年 6 月的 5.3%。更大的資本價格標籤以前產生了一些 BFR 分配，“在 2022 年初，以可接受的回報價格計算出“在更長時期內不再可行”的迷人費用。或者至少風險被認為也很大。要點是:謹慎選擇地點，並認真履行職責。這些社區的買家將需要它。
因此，將有一些 BFR 土地折扣，這些折扣將在土地基礎減少的情況下重新定價。當現金不再便宜時，這對於允許財務承諾的產品在周期的一部分中產生重大影響非常重要。
更高的住房貸款保費的影響
雖然貨幣的價格是更好的利息費用的陰暗面，但更高的住房貸款利率可能確實是一個看好客戶的租賃需求。隨著房屋貸款成本的上漲，越來越多的消費者將發現他們無法支付的定期付款，預計額外的願望將從擁有轉向租賃需求。在這種“按需租房”需求的基礎上，“優先租房”將繼續取得進展。必須記住，這個“按偏好”組比“需要”組大大縮小。在很多情況下，他們可能是準備購買房產的房主，只是租用了一段相當短的過渡期。儘管如此，“另類”團隊也反映了這樣一個事實，即千禧一代現在開始以家庭為起點，並且比前幾代人對所有權的偏見要少得多（而且他們現在已經在勞動力市場工作了超過10 年，並且有能力支付額外的住房費用）。
最近媒體上也有一些關於出租建築市場過度建設風險的討論。一些分析師將投資價值 300 億美元（非常低端）或 650 億美元（一些人估計高端 750 億美元）的資金用於尋找靠近該國的 BFR 土地和改善能力。事實是，由於非常好的土地的短缺和比率，以及現代住宅建築商不再以出租為目的，並非所有基本上已宣布的資金都可能用於合適的支出。在 2022 年和 2023 年，資金將比去年更具選擇性，當時土地匆忙全面展開，這將使此時供應不足的 BFR 行業不會很快獲得供應過剩。即使最終數量為 750 億美元，到 2024 年或 2025 年，預計 BFR 吸收量將達到每年 150,000 個模型，這將相當於大約兩年的供應量，這在總體上沒有問題。
上升的利息費用和衰退的機會
隨著近期和預期的長期利息增加，2023 年潛在衰退的問題不斷升級費用。我們指望建造出租任務在應對可能的放緩時比待售房屋開發更具彈性。
一般來說，疲軟的財務狀況迫使一些人選擇租房而不是購買。這往往會使租賃行業在經濟低迷時期保持相當穩定。有些人只能與親屬同住，但該行業的更大份額將出租。此外，取消抵押品贖回權的數量將會增加，這可能會增加對單身配偶和兒童租金的需求，因為今天擺脫家庭的人們通常會瞥見單身家庭成員的房產出租。
家庭開發率現在已恢復到每年 150 萬，高於新家庭設計的速度，由於收縮的經濟環境帶來了很多，未來可能會減少到 1.1 到 120 萬更多的人考慮室友或轉入親戚。 即使在家庭組成水平降低的情況下，對住房的需求預計仍將大於產出。
現在正在形成更多由一個人組成而不是室友的家庭，這促進了…… [+] 客戶的需求。
美聯儲對人口普查細節的評估
目前人們對美國成年人口擴張正在放緩這一事實表示擔憂，儘管這是準確的，但這並不是最適用的指標.人口中的主要亞組是 27-31 歲，而 30-39 歲的年齡組是適合出租的特定年齡組。這一階段的居民開始對家庭進行分類，而年輕家庭是 BFR 的主要觀眾。確實還應該指出，關於人口增長的整體放緩，在整個 COVID 期間對全球度假和移民的限制是有因果關係的，而且這種結果將是短期的。
事實證明，這些新房的構成也真正支持了住房需求。主要基於美聯儲對人口普查知識的評估（前面提到的圖表），“與室友/其他人住在一起”的人的比例出現了新的結構性下降，而其他居住安排的增加，包括“獨自居住”。這種熱潮產生了放大的領導費用（尤其是 30 多歲的男性和女性），從而擴大了對新住宅模式的需求。
逆風和希望
有新的逆風和新的問題。也就是說，BFR 部門之前有一條延長的跑道。在未來的幾年裡，千禧一代將組建更多的家庭成員，而為出租而建造的房屋將是他們中許多人獲得獨居愛人的最佳途徑。儘管如此，像我們這樣的市場盡職調查公司仍然對專為出租的市場實驗充滿好奇，這表明許多公司仍在觀察可能超過危險的情況，或者至少認為值得對其進行觀察。這就是為什麼我認為在可預見的長期內，出租建築行業正在持續發展。
對出租住宅製造業的預測。
Hunter Housing Economics
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