.fb-comments,.fb-comments span,.fb-comments span iframe [style] {min-width: 100%! important; width: 100%! important}
Cho vay tiền tư nhân có phải là cách đầu tư tốt nhất tiếp theo không? Đối với chủ nhà hàng ngày, chủ nhà hoặc nhà đầu tư lâu năm, khoản cho vay tư nhân dường như hoàn toàn xa lạ . Tại sao bạn lại cho vay tiền khi bạn có thể đưa nó vào các giao dịch của mình? Và ngay cả khi bạn muốn, sẽ không mất hàng triệu, hoặc ít nhất là vài trăm nghìn đô la để bắt đầu? Đáng ngạc nhiên là tính năng cho vay tiền tư nhân có sẵn cho nhiều người hơn bạn nghĩ và đó có thể là cách tiếp theo để bạn tạo thu nhập thụ động thực sự.
Alex Breshears và Beth Johnson không phải là triệu phú cũng không phải là nhà đầu tư tích cực khi họ bắt đầu cho vay tiền tư nhân. Theo thời gian, họ nhận ra rằng họ đã phát triển mối quan hệ với các nhà đầu tư bất động sản đang hoạt động , nhiều nhà đầu tư luôn cần tài trợ cho thương vụ tiếp theo. Mặc dù việc vung búa và sơn chân tường có vẻ thú vị với BRRRRers hoặc chân chèo đang hoạt động, nhưng đối với Alex và Beth, thu nhập thụ động đến từ hoạt động cho vay tiền tư nhân thậm chí còn tốt hơn.
Họ’giờ đây họ đã ăn sâu vào thế giới cho vay tiền tư nhân đến nỗi họ đã viết cuốn sách BiggerPockets mới nhất, Cho vay trực tiếp , nơi họ nói về cách tạo“ thu nhập thụ động không rắc rối ”bằng cách cho vay tiền tư nhân. Trong tập này, họ sẽ xem xét cách một nhà đầu tư mới có thể bắt đầu cho vay, điều gì cần chú ý ở người cho vay khi bạn cần tiền cho các giao dịch và làm thế nào ngay cả với vài nghìn đô la, bạn cũng có thể bắt đầu xây dựng thực sự thu nhập thụ động luồng .
David:
Đây là chương trình BiggerPockets Podcast 642.
Beth:
Tôi nghĩ rất nhiều người nói rằng họ phải có một tư duy có cấu trúc cụ thể, và họ phải thực sự có định hướng mục tiêu và đưa ra vũ trụ những gì họ muốn. Thông thường, đối với một số người, họ thiết kế quá kỹ lưỡng trong việc thiết lập mục tiêu, đến mức có thể không đạt được… Họ có thể mù quáng về loại cơ hội tồn tại ngoài kia. Tôi nghĩ, cả tôi và Alex đã chia sẻ những câu chuyện của chúng tôi về cách chúng tôi đã xảy ra khi cho vay tư nhân và mọi khía cạnh của đầu tư bất động sản đều liên quan đến một số cuộc gặp gỡ tình cờ với một người có một số cơ hội.
David:
Chuyện gì sẽ xảy ra trên, mọi người? Đây là David Greene, người dẫn chương trình podcast về Bất động sản BiggerPockets của bạn ở đây hôm nay cùng với người bạn tốt của tôi và người đồng dẫn chương trình tuyệt vời Rob Abasolo, nơi chúng tôi đang phỏng vấn hai tác giả của cuốn sách mới nhất của BiggerPockets có tên Lend2Live. Chúng ta cùng tìm hiểu về vấn đề này với Alex và Beth, tác giả của cuốn sách về cho vay tiền tư nhân, rất nhiều điều mà bạn có thể không biết về hậu trường, cách kiểm tra một người cho vay tiền tư nhân để đảm bảo rằng họ là phù hợp với bạn, cần tìm gì, bạn nên hỏi những câu hỏi nào và toàn bộ nội dung này hoạt động như thế nào để bạn có thể mở rộng quy mô hoặc tăng tốc doanh nghiệp của mình.
Rob, bạn nghĩ gì về chương trình hôm nay?
Rob:
Đây là một… Bánh xe quay rất thường xuyên đối với tôi trên BiggerPockets, nhưng hôm nay là một ngày rất đặc biệt, bởi vì tôi biết đây không phải là… Mục đích của video hôm nay là thực sự nói về thế giới của cho vay tiền tư nhân và cách kiểm tra người cho vay tiền tư nhân của bạn. Thành thật mà nói, đó là phần lớn nhất của tập này, nhưng tôi thực sự quan tâm đến việc thực sự trở thành một người cho vay tiền tư nhân. Tôi nghĩ đây là một con đường thực sự tuyệt vời để đa dạng hóa và vì vậy tôi thực sự thích học hỏi nhiều cơ chế của việc đó.
David:
Tôi sẽ tiêu tiền của bạn. Rất vui khi bạn trả lãi cho điều đó. Bạn chỉ cần cho tôi biết, người đàn ông của tôi.
Rob:
Này, 20% chắc chắn cho bạn, bạn của tôi, và bạn đã nhận được nó.
David:
Được rồi. Podcast của ngày hôm nay do Rob và Rob’s ria mép mang đến cho bạn. Hãy xem ai trong chúng ta trở thành người cho vay tiền tư nhân tốt nhất. Trước khi thu hút khách, chúng ta sẽ đi vào phần ngâm mình nhanh của ngày hôm nay, đó là cân nhắc việc mua cuốn sách mà chúng ta đang nói đến hôm nay. Bạn có thể lấy nó tại bigpockets.com/store. Nó được gọi là Lend2Live. Ý tưởng là đầu tư một cách thụ động để bạn có thể sống tích cực và các vị khách của ngày hôm nay đã làm rất tốt việc trình bày chi tiết cách bạn có thể đạt được điều tương tự cho chính mình. Biggerpockets.com/lend2live, hai như trong số hai, cho mượn trực tiếp số hai.
Rob:
Tôi thực sự có một… Tôi có mẹo nhanh thứ hai cho ngày hôm nay. Điều này cũng thực sự quan trọng. Điều này sẽ thay đổi rất nhiều hành trình bất động sản chỉ bằng cách lắng nghe mẹo này. Đó là đặt lời nhắc trên điện thoại để nhắc bạn đổ rác mỗi tuần, vì tôi sẽ cho bạn biết điều gì, David, tôi đã quên đổ rác vào tuần trước và tôi đang phải trả giá đắt cho việc này với một thùng rác đầy của giòi. Nó đã gây ra một số chia rẽ trong gia đình tôi. Tôi sẽ thành thật. Đó không phải là một tuần tốt đẹp đối với chúng tôi, bởi vì chúng tôi không có nơi nào để bỏ rác.
David:
Thật buồn cười khi bạn nói điều đó bởi vì hai tuần trước, vì lý do gì đó, tín dụng của tôi thẻ đã ngừng thanh toán tự động cho thành phố nơi tôi sống cho cả hóa đơn tiền nước và thùng rác. Những kẻ đổ rác dường như có một biểu đồ hoặc thứ gì đó nói với họ rằng “Đừng nhặt rác của người này, vì họ không thanh toán hóa đơn của mình”. Tôi đang lấy rác của tôi ra. Lần đầu tiên, tôi nói,”Ồ, họ đã bỏ lỡ nó.”Sau đó, tuần tới, nó sẽ trở nên khá đầy đủ. Họ lại bỏ qua vì bây giờ tôi không trả tiền. Cho đến khi tôi thấy rằng có một bức thư được gửi đi với nội dung “Chúng tôi sắp tắt nguồn nước của bạn.”
Tôi mới thích, “Ồ, tôi không biết tại sao thẻ tín dụng của tôi lại có điều đó thỉnh thoảng, ”nhưng đã trả tiền. Bây giờ, họ đang đổ rác, nhưng có một chút căng thẳng khi bạn đang cố gắng tìm ra. Nó chứa đầy giòi nhanh một cách đáng ngạc nhiên.
Rob:
Tôi đã thất bại rất nhiều. Vợ tôi nói,”Có chuyện gì vậy?”Tôi đã nói, “Tôi đã quên đổ rác vào ngày hôm qua. Con yêu, đây là lần đầu tiên điều này xảy ra nhưng vẫn có giòi trong đó.”Cô ấy giống như,”Ôi trời.”Toàn bộ bộ ria mép là câu chuyện chuộc lỗi của tôi đối với cô ấy, bởi vì cô ấy nói,”Râu mép hay là tối nay bạn ngủ trong chuồng chó”, vì vậy chúng ta đây. Chúng tôi đây.
David:
Bạn rất tháo vát. Được rồi, hãy đưa Alex và Beth vào. Alex và Beth, chào mừng bạn đến với BiggerPockets Podcast. Tôi hiểu rằng hai bạn là những tác giả mới nhất trong hệ thống xuất bản BiggerPockets, vì vậy xin chúc mừng và chào mừng bạn đến với gia đình. Alex, bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về cuốn sách mà hai bạn đã viết không?
Alex:
Vâng, hoàn toàn có thể. Cuốn sách thực sự là một… Nó bắt đầu một chút như một dự án đam mê, bởi vì chúng tôi liên tục nhận được câu hỏi, “Cuốn sách hay để đọc là gì? Một số tài nguyên là gì? ” Chỉ thực sự không có bất cứ thứ gì vững chắc ngoài đó. Tôi nghĩ rằng chúng tôi đã nhận được câu hỏi quá nhiều lần và chúng tôi đã nói: “Bạn biết không, chúng tôi sẽ làm điều đó. Chúng tôi sẽ làm một cái gì đó.”Bởi vì chúng tôi đã nói chuyện với rất nhiều người cho vay tư nhân mới hoặc những người mới muốn sử dụng tiền tư nhân, nên chúng tôi nói: “Chúng tôi đã biết rõ những câu hỏi phổ biến là gì.”
Cạm bẫy phổ biến là gì? Họ không biết điều gì? Họ đang đặt câu hỏi về điều gì? Sau đó, chúng tôi đưa tất cả những điều đó vào sách.
David:
Được rồi. Vậy Beth, theo ý kiến của bạn, cuốn sách này phù hợp nhất với ai?
Beth:
Tôi nghĩ cuốn sách này phù hợp nhất cho bất kỳ ai muốn tìm hiểu thêm về cho vay tiền tư nhân, cho dù bạn một người đi vay chỉ thực sự muốn tham gia nhiều hơn và xây dựng sự nhạy bén của bạn đối với tiền tư nhân để bạn có thể huy động vốn tốt hơn, cố gắng hiểu cách tìm hiểu về tiền tư nhân theo quan điểm của người cho vay, nhưng nó cũng dành cho những người chỉ là không thực sự muốn trở thành một nhà đầu tư tích cực. Có thể họ không thích lật lọng hoặc bán buôn, vì vậy họ chọn con đường thụ động hơn để tạo ra một số dòng tiền bằng cách trở thành ngân hàng.
David:
Tôi rất tò mò trước khi chúng ta đi sâu vào điều này, khi thị trường đang chuyển dịch, bạn thấy nhu cầu phim cho vay tư nhân như thế nào? Bạn có nghĩ rằng chúng ta sẽ thấy nhiều người nói: “Bạn biết không, tôi không muốn sở hữu bất động sản. Điều này hơi đáng sợ hơn bây giờ khi các giá trị đang thực sự đi xuống một lần nữa, ”hoặc bạn có nghĩ rằng mọi người sẽ nói,“ Này, tôi cần vay tiền. Ai sẽ cho tôi tiền ”hay sự kết hợp nào đó của cả hai?
Beth:
Tôi nghĩ điều này đang trở nên sáng sủa hơn bao giờ hết. Tôi nghĩ rằng chúng ta cũng đã thấy điều này xảy ra vào năm 2020, nơi mà nhiều nhà đầu tư có thể hơi giảm giá hơn một chút đang tạm dừng các dự án của họ và chờ xem điều gì sẽ xảy ra tiếp theo. Chúng tôi nhận thấy việc hiểu rõ nguồn vốn của bạn đang ở đâu trở nên quan trọng hơn, bởi vì sự biến động về tỷ giá, yêu cầu bảo lãnh phát hành, sự thay đổi, hiểu được nơi bạn có thể nhận vốn rất nhanh chóng và dễ dàng đang khiến các công ty cho vay tiền tư nhân ngày càng trở nên quan trọng hơn ngay bây giờ.
Alex:
Tôi nghĩ có lẽ hiện tại sẽ chỉ làm tăng nhu cầu cho vay tư nhân, bởi vì những người đó không còn nơi nào để đi. Tôi thực sự đã kết thúc với việc cho vay tư nhân bởi vì một người bạn của tôi, người cho vay tiền cứng của anh ấy đã gọi cho anh ấy ngay khi thế giới đang đóng cửa với COVID. Người cho vay tiền khó khăn nói,”Xin lỗi, anh bạn, bạn không gặp may. Chúng tôi sẽ không tài trợ cho bất kỳ giao dịch nào nữa.”May mắn thay, chúng tôi chỉ mới biết nhau và chúng tôi nói, “Được rồi, chúng ta hãy bắt đầu.”
Điều đó đang diễn ra với tốc độ ngày càng tăng hiện nay, bởi vì một số người cho vay tiền khó khăn này không nhất thiết phải đóng cửa tạm ngừng. Họ đang đóng cửa cho tốt.
Rob:
Ồ vâng. Tôi chỉ thực sự muốn thiết lập một đường cơ sở ở đây, bởi vì chúng ta sẽ nói về những người cho vay tiền tư nhân, tiền tư nhân nói chung. Chúng ta có thể bắt đầu với một định nghĩa đơn giản về tiền tư nhân là gì và nó khác với tiền truyền thống như thế nào không?
Alex:
Tôi nghĩ rằng bạn vừa hỏi một câu hỏi có tải ở đó, Rob.
Rob:
Tuyệt vời. Chúng tôi có một giờ, vì vậy hãy chơi với tôi.
Alex:
Cách chúng tôi định nghĩa tiền riêng tư là vốn mà ai đó trực tiếp có quyền kiểm soát. Không có chuỗi nào được đính kèm. Đó là cách dễ nhất để nghĩ về nó. Tôi có một nguồn vốn tiềm năng nằm trong tài khoản ngân hàng, tài khoản hưu trí và tôi là người ra quyết định. Tôi đang bảo lãnh các giao dịch, và sau đó tôi đang chuyển các giao dịch đó về phía trước với điều kiện rõ ràng là đóng. Những gì hiện đang xảy ra trong ngành của chúng tôi là những người cho vay tiền khó hiện đang cố gắng xây dựng thương hiệu của mình như những người cho vay tư nhân, những người cho vay đại lý trực tiếp.
Họ có tất cả những cụm từ bao gồm từ người cho vay tư nhân. Tôi không muốn nghe như thể mình đang làm điều gì đó tồi tệ với những người cho vay tiền khó khăn. Họ chỉ khác nhau, bởi vì nguồn vốn của họ đi kèm với các ràng buộc. Hoặc họ là một quỹ nợ và có các nghĩa vụ pháp lý đối với nhà đầu tư thụ động của họ nói rằng, “Chúng tôi sẽ không làm điều này. Chúng tôi sẽ làm điều này. Chúng tôi sẽ làm điều này, ”hoặc có thể họ có hạn mức tín dụng kho với một ngân hàng ở đâu đó. Vì vậy, một lần nữa, họ đã bán ngân hàng trên mô hình kinh doanh này với câu nói: “Chúng tôi sẽ kiểm tra tất cả các ô này” hoặc họ bán các khoản vay trên thị trường thứ cấp nói rằng “Thị trường thứ cấp đang mua gì?”
Họ có một người khác ra lệnh cho những gì họ thực sự có thể đóng. Tất cả những điều đó, trong một môi trường tốt, thị trường tốt, thị trường tăng giá, không phải là một vấn đề. Nhưng bây giờ chúng ta đang bắt đầu đi vào con đường chông gai đó, như Beth đã đề cập trước đó, việc biết nguồn vốn của bạn là gì khi bạn nói chuyện với người cho vay sẽ trở nên cực kỳ quan trọng đối với nhiều người, đặc biệt là các nhà đầu tư năng động, bởi vì họ cần để biết rằng nếu họ nhận được sự chấp thuận trước đó thì nó thực sự sẽ kết thúc, bởi vì nếu không, sự phê duyệt trước chỉ là một mảnh giấy với chữ cái được đánh máy trên đó.
Rob:
Điều đó không quá tệ. Tôi nghĩ đó là một phần giới thiệu tốt về chủ đề. Những người cho vay tiền cứng, có một chút vấn đề, không nhất thiết, về thương hiệu, nhưng có những người sẽ coi đó là tiền riêng. Điều thực sự quan trọng là phải rõ nguồn gốc thực sự của số tiền đó ở đâu, bởi vì nó quy định một số quy định, tôi cho là hợp pháp xung quanh cách thức cho vay diễn ra. Điều đó có chính xác không?
Beth:
Chà, đó không chỉ là tính hợp pháp. Đó cũng là cách bạn có thể cho vay tiền của mình. Nếu bạn là một người cho vay tiền thực sự tư nhân như Alex và tôi cho vay tiền của chính mình, tôi có thể gọi là những cú sốc. Về cơ bản, nó giống như một cuộc phiêu lưu của riêng bạn. Tôi có thể ra lệnh tỷ giá. Tôi có thể ra lệnh cho các điều khoản. Tôi có thể chọn đối tác hoặc người đi vay mà tôi muốn, nhưng khi bạn là một người cho vay tiền cứng hoặc theo truyền thống là một người cho vay tiền khó khăn, có thể bạn sẽ rút vốn lại với nhau. Sau đó, bạn có một bản ghi nhớ về vị trí riêng tư, một PPM quy định cách thức và những gì bạn có thể cho vay.
Có thể bạn chỉ có thể làm trước. Có thể bạn chỉ có thể cho vay tối đa 80% giá trị, hoặc thẩm định hoặc BPO là bắt buộc, một số loại quy định đối với bảo lãnh phát hành để họ có thể bán nó ra hoặc để xoa dịu các nhà đầu tư vốn của họ, nhưng tiền tư nhân thực sự không có những loại quy định đó, đặc biệt nếu bạn không được hỗ trợ bởi vốn tổ chức mà Alex đã nói về. Nếu bạn không bán hết các khoản vay của mình hoặc bạn sẽ không được Phố Wall cấp vốn thì bạn có thể làm bất cứ điều gì bạn muốn.
David:
Đó là một điểm tuyệt vời. Bạn đại loại là… Đó là một công việc kinh doanh dựa trên mối quan hệ nhiều hơn là các chỉ số và nguyên tắc giống như bạn sắp bắt đầu bằng tiền khó khăn. Bạn có cảm thấy điều đó có lợi hơn cho người cho vay tiền hay người đi vay tiền hoặc cả hai không?
Alex:
Tôi sẽ nói chắc chắn là cả hai. Beth và tôi thích chơi trò đua ngựa này với trò chơi ngựa, bạn đặt cược vào trò chơi nào? Bạn có đặt cược vào jockey không? Bạn có đặt cược vào con ngựa? Tôi có xu hướng theo đường lối của người chạy bộ hơn, đó sẽ là người đi vay. Beth là dọc theo dòng của con ngựa. Nó không có nghĩa là chúng tôi đang bỏ qua cái kia, nhưng theo nguyên tắc của Pareto, 80/20, tôi sẽ xem xét con người 80%, có thể là tài sản 20%, và Beth có lẽ sẽ làm ngược lại..
David:
Điều này thực sự thú vị. Các bạn có thể giải thích thêm một chút được không? Beth, có thể cho chúng tôi biết tại sao bạn lại đi theo hướng đó. Vậy thì Alex, tôi sẽ hỏi bạn câu hỏi tương tự.
Beth:
Chà, nói một cách rất đơn giản, tôi cảm thấy như tài sản không làm tôi thất vọng, nhưng mọi người có thể, và vì vậy điều quan trọng nhất Điều đối với tôi đặc biệt là mở rộng quy mô tiền tư nhân, bởi vì Alex và tôi đều bắt đầu cho vay tiền của chính mình. Theo thời gian, bạn thực sự trở thành người nổi tiếng nhất trong phòng, bởi vì những người đi vay muốn biết bạn là ai. Mọi người muốn đầu tư thông qua bạn, bởi vì họ nghe về tỷ lệ hoàn vốn tuyệt vời của bạn, v.v. và như vậy là ngân hàng. Vì vậy, tôi muốn có khả năng đặt một bộ đệm vốn chủ sở hữu lớn cho bất kỳ khoản vay nào.
Vì vậy, nếu thị trường thay đổi, nếu một Tổng công ty chỉ chìm trong bóng tối, bởi vì điều đó chưa bao giờ xảy ra trên bất kỳ dự án nào, thì tôi có thể đáp ứng một số những biến đó thậm chí có thể không phải là vấn đề của người vay. Nó vừa giúp bảo vệ tôi, vừa cho tôi ngủ ngon vào ban đêm. Các mối quan hệ là quan trọng, nhưng khi bạn bắt đầu cho vay ngày càng nhiều, bạn phải mở rộng quy mô những gì bạn sẽ xem xét, bởi vì bạn không thể nhìn mọi thứ dưới ánh mặt trời. Bạn phải đưa ra quyết định tốt nhất có thể với lượng thông tin rất hạn chế, vì vậy tôi chọn tài sản.
David:
Đó là một điểm tốt. Alex, bạn nghĩ gì? Tại sao bạn chọn người này?
Alex:
Tôi chắc chắn là người như vậy, bởi vì tôi cảm thấy bất kể thỏa thuận có tốt đến đâu nếu bạn gặp một người không thể đưa ra quyết định kịp thời, đúng không’t giao tiếp, có một đối tác thực sự tồi tệ, chọn một đối tác tồi tệ, bất cứ điều gì xảy ra, nó không quan trọng nếu bạn giao cho họ một thỏa thuận trên một đĩa bạc. Nếu họ không có những kỹ năng cơ bản đó, thì sẽ không có gì xảy ra. Tôi cũng dựa trên mối quan hệ, tôi cảm thấy nhà đầu tư cụ thể này sẽ làm mọi thứ trong khả năng của họ để khiến tôi trở nên toàn diện?
Nếu thỏa thuận này đi ngang, họ có phải là kiểu người sẽ khiến tôi trở nên toàn diện không? Bởi vì nó có thể cảm thấy như tất cả những người bạn biết đều tham gia vào bất động sản, nhưng nó có xu hướng là một vòng tròn nhỏ xinh. Vì vậy, nếu bạn đốt một người cho vay tư nhân, tôi đảm bảo với bạn rằng bạn đang ở đâu đó trong lồng và dưới lòng đất sẽ bị phát hiện ra rằng bạn đốt một người cho vay tư nhân và sau đó sẽ không ai cho bạn vay nữa. Đó là lý do tại sao tôi thực sự căn cứ vào mối quan hệ, bởi vì nó giống như,”Nếu đây là một thỏa thuận tốt và tôi tin rằng bạn sẽ làm cho tôi toàn bộ, thì chúng tôi tốt để đi”.
David:
Beth, khi bạn đang xem tài sản, bạn thích các chỉ số quan trọng nào, “Đây là những gì tôi cần xem, rằng nếu tôi hiểu đúng, giao dịch có thể sẽ ổn ? ”
Beth:
Như tôi đã đề cập trước đây, vốn chủ sở hữu đệm mọi thứ. Từ quan điểm của người cho vay, chúng tôi nói về nó theo quan điểm từ khoản vay đến giá trị, cho dù đó là xem xét nó từ khoản vay đến giá mua hoặc khoản vay theo giá trị. Chúng tôi cũng đang xem xét khoản vay cho ARV, giá trị sau khi sửa chữa, thực hiện các công thức như quy tắc 70-30, mà các bạn đã giải thích rất rõ về nó trên bigpockets.com. Chúng tôi muốn có thể đảm bảo rằng có đủ tỷ suất lợi nhuận để đảm bảo rằng số tiền gốc của chúng tôi sẽ được trả lại và chúng tôi cũng có thể tạo ra một số lợi ích từ nó.
Nhưng thực sự, bảo toàn nguyên tắc là mục tiêu chính đối với các công ty cho vay tư nhân, và do đó, bộ đệm vốn chủ sở hữu, theo truyền thống cho các khoản vay của tôi, tôi muốn giữ khoản vay khoảng 65% đến 70% theo giá trị. Điều đó cảm thấy khá thận trọng so với nhiều người cho vay khác. Nhưng với tư cách là một công ty cho vay tư nhân nhỏ, tôi có rất nhiều thứ để mất hơn một số công ty lớn hơn này, phải không? Vì vậy, tôi muốn giữ một biện pháp bảo vệ vùng đệm vốn chủ sở hữu thực sự tốt đẹp.
David:
Vậy còn bạn thì sao, Alex? Bạn tìm kiếm điều gì ở con người?
Alex:
Tôi sẽ nói rằng tôi hoàn toàn đồng ý với những gì Beth nói, nhưng theo đánh giá của tôi về con người, vì chúng tôi đã nói về sách trước đó, tôi không Không biết có ai đã từng đọc Quyền sở hữu cực đoan của Jocko chưa. Đó là tôi. Tôi muốn thấy điều đó ở một cá nhân. Tôi muốn trò chuyện với họ và tôi muốn xem họ có đang đổ lỗi cho các đối tác trước đây về hiệu suất kém không? Thấy chưa, bạn đã có cuốn sách, David.
David:
Cuốn sách hay nhất từ trước đến nay, một cuốn sách hay.
Alex:
Đó thực sự là tôi. Tôi muốn thấy một người nào đó sẽ tiến lên và nắm quyền sở hữu những gì họ lẽ ra có thể làm tốt hơn. Giao dịch cuối cùng của bạn, bạn có thể đã mất 10.000 đô la trong lần lật đầu tiên của mình, nhưng tôi cá là bạn đã học được rất nhiều điều. Nếu họ đang nói điều đó trước mặt tôi, hãy nói: “Đây là lần lật tiếp theo của tôi. Đây là lần lật thứ hai của tôi, ”và họ tiếp tục,“ Đây là điều tôi đã gặp phải. Tôi đã thuê nhầm tổng thầu. Tôi đã chọn nhầm sàn. Tôi không rút giấy phép.”Nhưng nếu họ liên tục nói, “Ồ, nhà thầu thật tồi tệ. Họ đã không làm điều này. Họ đã không làm điều đó. ”
Đó chỉ là lý do hết lý do này đến lý do khác. Đối với tôi, đó là một lá cờ đỏ, bởi vì tôi là người cho vay, tôi dựa trên con người đó, mối quan hệ đó và vì vậy tôi muốn thấy một số quyền sở hữu đối với những gì bạn đã làm. Không nhất thiết phải như vậy… Bạn không cần phải vẽ cho tôi cầu vồng và kỳ lân, nhưng tôi chỉ muốn thể hiện chính xác cách bạn nghĩ thỏa thuận này diễn ra và tại sao.
Rob:
Đó là một trách nhiệm, phải không? Tôi nghĩ, sở hữu trách nhiệm giải trình đó… Ý tôi là, đặc biệt là trong một mối quan hệ, tôi nghĩ có lẽ có rất nhiều niềm tin được xây dựng nếu bạn chịu trách nhiệm và bạn có quyền làm chủ. Vì vậy, rõ ràng, cả hai bạn đã làm điều này trong một thời gian. Các bạn là chuyên gia trong thế giới cho vay tiền tư nhân và mọi thứ tương tự. Tôi phải tưởng tượng. Không phải lúc nào mọi chuyện cũng bắt đầu theo cách này, vì vậy bạn có thể cho chúng tôi biết một chút về cách bạn bước vào thế giới này không?
Beth:
Tôi sẽ đi trước. Tôi đã được sắp đặt một cuộc hẹn hò với người chồng bây giờ của tôi. Chúng tôi nói chuyện tình cờ về bất động sản. Tôi lớn lên xung quanh bất động sản. Cha mẹ tôi đã làm điều đó ở một bên như một hối hả, lật và sở hữu cho thuê. Anh ấy lại nói về việc cho vay tiền tư nhân. Anh ấy đã không làm điều đó từ trước năm 2008. Thành thật mà nói, mặc dù tôi biết rất nhiều về bất động sản, nhưng tôi chưa bao giờ nghe đến thuật ngữ này trước đây. Tôi khá chắc chắn sau buổi hẹn hò đó, tôi đã trở về nhà và tôi đã tải lên Google để hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Tôi sẽ không nói dối. Tôi nghĩ rằng rất nhiều người cho vay tư nhân xảy ra điều này, bởi vì họ có những cuộc trò chuyện bình thường bên ly rượu, điều mà Matt và tôi đã làm. Sau đó, nó kích thích sự quan tâm của tôi bởi vì làm thế nào bạn có thể trở thành ngân hàng? Làm thế nào bạn có thể thực sự đầu tư vào bất động sản mà không cần phải bắt tay vào làm và xây dựng vốn chủ sở hữu? Nó khơi gợi sự quan tâm của tôi, và anh ấy đã nhờ tôi giúp anh ấy. Tôi đã có rất nhiều kiến thức nền tảng về tiếp thị, dự án và quản lý chương trình, vì vậy tôi đã làm theo cách đó. Tất cả chỉ là tình cờ.
Rob:
Còn bạn thì sao, Alex?
Alex:
Tôi cười ngặt nghẽo vì câu chuyện của tôi rất giống nhau. Tôi đã đến một cuộc họp RIA, một cuộc họp RIA địa phương. Vợ/chồng của tôi đang tại ngũ, vì vậy chúng tôi đóng quân ở Florida vào thời điểm đó. Chỉ là người miền Nam. Tôi chưa bao giờ gặp một người lạ. Anh chàng này bước lên và bắt đầu trò chuyện. Anh ấy giống như,”Bạn đã bao giờ nghĩ về việc trở thành một nhân viên cho vay chưa?”Tôi thích, “Không. Tôi đang học đại học để trở thành một nhà hóa học. Điều đó không có trong radar.”Anh ấy nói,”Ồ, vì vậy bạn phải giỏi với những con số.”Tôi thích, “Vâng. Tôi lấy calc ba. Chúng tôi đang làm ổn. Ngày nay, phép toán của tôi có nhiều chữ cái hơn số, nhưng tôi có thể làm được. ”
Anh ấy giải thích một chút về quá trình này. Đây là 20 năm trước. Điều này đã trở lại trước khi điện thoại thông minh. Mọi người đều đang gửi fax. Tôi nói, “Được rồi, tuyệt. Chúng tôi sẽ thử việc này.”Hóa ra anh ta là một người cho vay tư nhân, và anh ta cũng là một nhà môi giới cho vay nặng lãi. Vì vậy, đây là Florida, mọi người đều chơi gôn. Anh ấy thường xuyên ra khỏi sân gôn, và tôi là người chạy đơn cho những người đi vay. Tôi đã nhận cuộc gọi điện thoại. Tôi là người trong văn phòng nhận séc khi các khoản thanh toán thế chấp sắp đến.
Tôi thực sự phải xem bất động sản từ nơi mà tôi gọi là bên kia, bởi vì tôi đang đi dự các cuộc họp RIA này. Tôi sẽ tham dự các cuộc họp chủ nhà này và bạn tiếp tục nghe thấy những điều lặp lại tương tự. Mọi người đang nói về các nhà thầu. Mọi người đang nói về việc những người thuê nhà không trả tiền, nhưng họ đã ở văn phòng của anh chàng này mọi lần vào ngày đầu tiên với khoản tiền thế chấp trong tay. Anh chàng của tôi đang ở ngoài sân gôn, và tôi nói, “Tôi thích mặt này hơn. Tôi không phải đối phó với những người thuê nhà. Tôi sẽ làm việc đó. Tôi sẽ đi… ”Tôi không chơi gôn, nhưng tôi sẽ nghĩ ra một cái gì đó để dành thời gian của mình.
Rob:
Tôi đoán thật an toàn khi nói rằng bạn là một nhà hóa học tài chính bây giờ.
Alex:
Đúng vậy.
Rob:
Bạn đang làm một con số ở đầu đó, phải không? Vì vậy, tôi có một câu hỏi ở đây về các kỹ thuật, bởi vì tôi vẫn đang cố gắng xoay quanh vấn đề tiền khó khăn so với tiền tư nhân. Tôi hiểu một chút từ quan điểm rằng bạn đang nói khó kiếm tiền, họ có các nguồn thu nhập khác nhau. Họ đang tập hợp nó lại với nhau, có thể là một quỹ. Chúng tôi không hoàn toàn chắc chắn. Vì vậy, nếu tôi, Rob, nếu tôi muốn đi và cho mọi người vay 100.000 đô la, tôi có phải là người cho vay tiền tư nhân không, đơn giản vì đó là tiền của chính tôi mà tôi đang cho vay, hay có một số kỹ thuật khác có thể khiến tôi trở thành một người cho vay tiền khó khăn trong trường hợp đó?
Alex:
Tôi sẽ nói rằng các thuật ngữ này hơi viển vông. Không có định nghĩa rõ ràng. Đó là lý do tại sao chúng tôi nói những gì chúng tôi đang xem xét cho vay tư nhân. Nhưng theo tôi, trong kịch bản của bạn, bạn sẽ là một người cho vay tư nhân vì đó là vốn của chính bạn. Bạn có thể nhấn nút rõ ràng để đóng và nói, “Hãy thực hiện thỏa thuận này. Tôi thích nó. Đây là nơi chúng ta đi. ”
Beth:
Những người cho vay tiền tư nhân giống như một thứ thuốc lắc. Bạn không biết chúng tồn tại ở đâu. Bạn không chắc cánh cửa ở đâu, nhưng bạn biết họ đang ở ngoài đó, trong khi tiền khó theo truyền thống có một cửa hàng bằng gạch và vữa. Họ thực sự vận hành nó như một doanh nghiệp đang hoạt động, nơi mà những người cho vay tư nhân thực sự đang thực sự làm điều này. Đó là lý do tại sao bạn không biết họ. Họ không phải là quảng cáo. Họ không tích cực điều hành một công việc kinh doanh xung quanh đó, và vì vậy, họ khó nắm bắt hơn một chút.
Rob:
Điều đó thực sự hữu ích một chút, vì có vẻ như một người bình thường có tiền được cất giữ theo cách mà họ có thể chỉ là một người cho vay tiền tư nhân. Nếu họ nói, “Tôi muốn làm cho số tiền X trở lại trên số tiền của tôi. Tôi sẽ đi tìm một nhà đầu tư để hợp tác cho vay tiền.”Khi bạn bắt đầu ở thế giới này, bạn có cho vay tiền cá nhân của mình ngay trước cổng và tài trợ cho các giao dịch của mọi người 100% thời gian hay không, hay… Alex, bạn nói rằng bạn đang làm việc với ai đó, đang học hỏi. Bạn có hợp tác với ai đó trong giao dịch tiền riêng tư đầu tiên của mình để cho một nhà đầu tư vay toàn bộ số tiền không? Ý tôi là…
Alex:
Tôi không làm thế. Chúng tôi tài trợ cho thương vụ đầu tiên của mình hoàn toàn từ vốn tự có của mình, nhưng để cho ai đó… Tôi nghĩ, một trong những hiểu lầm về tiền riêng là mọi người nghĩ rằng bạn cần bắt đầu với một triệu đô la. Bạn không thể làm bất cứ điều gì trong việc cho vay trừ khi bạn có một triệu đô la. Khoản vay đầu tiên của tôi thực sự là khoảng 32.000. Lý do là vì người đi vay cụ thể của tôi cũng thực sự nhận chủ đề tài sản. Quyền thế chấp đầu tiên đã được thực hiện. Anh ta đã trả tiền mặt cho người bán. Người bán bỏ đi. Sau đó, tôi thực sự đứng ở vị trí cầm giữ thứ hai và trả tiền cho việc cải tạo.
Khoản vay đầu tiên của tôi, không phải với một nhà môi giới tiền khó khăn mà tôi từng làm việc, thực sự ở vị trí cầm giữ thứ hai. Đó là với một thành viên quân đội khác, một lần nữa, lại rơi vào mối quan hệ đó. Nếu anh ta là một thành viên nghĩa vụ tại ngũ, anh ta không thể gặp rắc rối về tài chính vì khi đó, giấy phép của anh ta sẽ bị kéo dài. Tôi tin rằng tôi chắc chắn đã đạt được mối quan hệ này.
Rob:
Tuyệt. Beth, còn bạn thì sao? Giao dịch đầu tiên của bạn như thế nào?
Beth:
Nó rất giống. Về cơ bản thì… Matt, bạn trai của tôi vào thời điểm đó, có một ít tiền của riêng mình. Anh ta thực sự có hai nhà đầu tư, một người bạn chơi gôn và một người cha khác muốn đầu tư vì anh ta luôn nói về cho vay tư nhân. Sau đó, tôi có 401k kế thừa từ một người chủ cũ, và chuyển nó thành 401k solo, và bắt đầu cho vay theo cách đó. Nó cũng khoảng 60 ngàn đô la. Đó là hoạt động trồng cần sa hợp pháp 502 ở Seattle, nhưng nó ở vị trí thứ hai.
Khoản vay để định giá tòa nhà đó chưa đến 40%, vì vậy đây là cơ hội thực sự an toàn để tôi thực sự chân ướt chân ráo và hiểu toàn bộ quá trình kết thúc bằng vốn tự có của tôi.
Rob:
Tuyệt. Đây thực sự là… Tôi thực sự thực sự… Tôi cực kỳ bị thu hút bởi điều này, đặc biệt là vì bây giờ tôi thực sự bắt đầu hiểu. Thành thật mà nói, đây không phải là bất cứ điều gì tôi đã từng cân nhắc từ trước đến nay. Tôi nghĩ rằng tôi đang hiểu một lợi ích thực sự lớn đó là… Có phải số tiền này mà bạn thường cho vay ngắn hạn không? Nó có phải là thứ mà bạn có thể được hoàn trả? Bạn có thể tìm thấy các giao dịch thường dài hạn ba tháng hoặc dài hạn sáu tháng hay bạn thường nhắm mục tiêu vào thứ gì đó là khoản khấu hao trong 30 năm?
Beth:
Luôn luôn ngắn hạn.
Alex:
Vâng. Luôn luôn ngắn hạn trong hầu hết thời gian. Có một số cá nhân mà họ không muốn sự xáo trộn đó. Họ không muốn tiếp tục thực hiện các giao dịch, vì vậy có thể họ sẽ thực hiện một khoản vay 5 năm vì họ chỉ muốn vốn được triển khai. Họ chỉ muốn dòng tiền. Họ không nhất thiết muốn tìm hiểu toàn bộ các tài liệu và thực hiện thẩm định và bảo lãnh phát hành. Nhưng tôi có thể nói rằng phần lớn các công ty cho vay tư nhân sẽ có thời hạn cho vay là một năm hoặc dưới thời hạn cho vay.
Rob:
Điều đó thật thú vị đối với tôi, bởi vì tôi đang ở trong tình huống này, nơi tôi có vốn, nhưng tôi luôn phải giữ nó. Tôi muốn không cất giấu vì một lý do nào đó, phải không? Vị trí của tôi, tôi phải giữ nhiều tiền sẵn sàng cho thuế, phải không? Sắp có thuế… À, thuế, tôi đã nộp đơn gia hạn, nhưng vào tháng 10, hóa đơn thuế đó sẽ đến hạn thanh toán và vì vậy tôi biết mình không thể tiêu số tiền đó. Tuy nhiên, nếu tôi tìm ra một thỏa thuận mà tôi có thể cho vay, giả sử, sáu tháng, một vài tháng trước, tôi có thể đã lên kế hoạch cho việc này.
Tôi có thể đã kiếm tiền từ số tiền mà tôi có để trả tiền cho chú Sam, hoặc tôi có các dự án khác mà tôi phải mất từ sáu đến 12 tháng để được cấp phép, chẳng hạn như các trang web glamp khác nhau hoặc ngôi làng nhà nhỏ chẳng hạn. Tôi biết tôi phải giữ số tiền đó để dành cho một ví dụ bất cứ khi nào tôi thực sự định đột phá ở đó, nhưng tôi không thể sử dụng số tiền đó vì tôi biết mình phải tiết kiệm cho việc đó. Tôi bắt đầu hiểu khía cạnh đó của nó, nhưng đối với một người mới bắt đầu trên toàn thế giới này, tôi đã hiểu.
Nó có vẻ đáng sợ. Có vẻ đáng sợ khi chỉ như, “Được rồi, bạn cần 200K. Tôi hiểu rồi.”Giả sử thậm chí là 36.000 đô la. Nếu bạn mới bắt đầu, 36.000 đô la là rất nhiều. Bạn có những biện pháp bảo vệ nào với tư cách là người cho vay tiền tư nhân nếu có?
Beth:
Những gì chúng tôi cung cấp cho người cho vay tư nhân bởi vì… Chỉ một chút về lý lịch của tôi, khi chúng tôi lớn lên và bạn bè của bạn bè đã nghe thấy những gì tôi đang làm, họ sẽ hỏi liệu chúng tôi có cho họ vay tiền hay không, và vì vậy nó cứ thế phát triển một cách hữu cơ. Bây giờ, chúng tôi cho vay khá nhiều vốn của những người khác nhau. Cách mà chúng ta có thể bảo vệ nó là giúp họ viết nó cho họ. Tất nhiên, chúng tôi sẽ thẩm định tài sản đó, nhưng chúng tôi sẽ bổ sung những điều như chính sách quyền sở hữu cho người cho vay. Chúng tôi sẽ thay mặt người cho vay với tư cách là người thế chấp yêu cầu chất kết dính bảo hiểm.
Có khá nhiều biện pháp bảo vệ mà bạn có thể thực hiện ngoài bộ đệm vốn chủ sở hữu đó làm cho kịch bản cho vay thực sự an toàn, thực sự ngắn hạn và thực sự an toàn.
Alex:
Tôi chắc chắn sẽ nói thêm rằng đối với tôi, cho vay tư nhân là một trong số ít những thứ mà người khác sẽ trả để trang trải cho mông của tôi và tôi có thể bắt đầu giao dịch và biết chính xác số tiền tôi sẽ kiếm được, bởi vì chúng tôi đã đưa ra các điều khoản. Chúng tôi đã nói, “Tôi sẽ nhận được 10% hàng năm. Tôi sẽ nhận được hai điểm trả trước. ” Đó là một trong số ít cách mà tôi đã từng tìm thấy giai đoạn đầu tư mà tôi được bảo vệ. Tôi không phải trả tiền cho việc bảo vệ và tôi đã biết mình sẽ kiếm được bao nhiêu từ thỏa thuận.
Rob:
Đúng, vì tôi nghĩ một trong những điều that you hear very often is with the hard money lender, they say, “Oh yeah, the house is collateral,” but we don’t really ever talk about the opposite side. We’re like, “Okay. Well, if I mess up, the lender will get my house as collateral.” But now when we’re talking about, “Hey, I could actually be the lender if I’m getting the house “as collateral” in that instance.” Now, I’m like, “Is it a headache? Is it a headache to really go through that process, or do all the different failsafe that you were talking about really, I don’t know, make this process easier?”
I’m curious. Since, Beth, you were saying that, that was what was coming through my mind.
Beth:
I mean, I deal more in volume now, so I’m kind of like a hybrid. I call myself a private money matchmaker, because people know us. I have a brand presence in my market, but I’m still dealing with truly private individual capital. We’re a little bit in the middle on that. We do more volume now that we’re growing in our private money, and letting out other people’s capital, but we try to safeguard it again through that equity buffer, and by being able to put the rates and terms against the overall risk tolerance of our clients, right?
So if you want to have a lower risk, then maybe we get you into a lower loan to value. Then maybe your interest rate’s a little bit lower on that too, but we have some that will take on a much higher risk. So, if it does get into a situation where it ends up defaulting, it’s not really a bad scenario. I mean, we have less than a 4% default rate year over year, and we’ve never had a principle loss, thank goodness, because we’re putting in some added protection with that equity buffer, right?
Even if you lend $150,000, and the property’s worth 200, well, if I have to charge default interest, and I have to engage an attorney to help force a sale or force them to make payment, I’m still going to be covered overall. It’s a little bit hassle logistically, because you have to go through that foreclosure process. Alex says… I can let her speak to it, but she calls that the nuclear option. There are plenty of ways to mitigate that risk, and to prevent that default from becoming really scary for a lender. I’ll let her touch on that a little bit.
Alex:
I also wanted to bring in another angle from this is that title insurance and hazard insurance are not going to necessarily protect you from a loan default. Title insurance is making sure that the buyer actually has clear title to the property, that there’s no other liens, for example, if you’re in a first lien position. There’s lots of things to protect against other than just the borrower defaulting. Because if you don’t have lender’s title insurance, and it turns out this was a fraudulent sale, wholesaler did something. They forged grandma’s signature, and now the cousin’s coming back and saying, “Hey, this property was never actually legally sold.”
Your lien gets washed away if you don’t have lender’s title insurance in place. I don’t want listeners to think that the only thing that could go wrong is foreclosure. There’s lots of things. The property could burn down the day before it’s supposed to go out on MLS. So if they don’t have adequate hazard insurance that covered the property at its ARV value, they just went with the cheapest thing they could find, and they got coverage just for the amount that it was in as is condition. Then you’re in a similar situation.
When I say protect yourself, and I’m not necessarily negating default, because there are other risks to a loan process other than just the borrower defaulting.
David:
In each of your businesses… We’ll start with you Beth, and then I’ll ask you, Alex. How often is a default something that actually happens? Do you have the numbers of like a percentage or maybe even just a rough idea of how often you have to foreclose and sell properties?
Beth:
Well, like I said, our default rate is less than 4%. We’re really proud of that. Some lenders are much higher than that. For our volume, we’re still considered relatively small. Since 2020, when COVID hit, you would think that there’s more. I’ve actually only had three. Two of them actually went to auction. We were able to recover all of the principle, all of the interest, late fees, default interest as well as legal fees that were incurred associated with having to take it to auction.
Prior to that, I only had a handful in eight years, originating hundreds and millions of loans. It just doesn’t happen very often so long as you put those precautions in place while you’re originating it, and not taking care of it afterwards.
Alex:
I would say for me, I haven’t had anything necessarily default to the point where the loan… We had to go to foreclosure. I’ve had a borrower that was… Basically, the loan needed to go a little longer because of the supply chain problems during COVID. This guy ordered windows the day he closed. He showed me the invoice. It took four months for windows to show up. They had a contract on the property contract on MLS, and said, “Hey, we’re good to go. We’re just literally waiting on windows to be installed,” so we had to extend the loan.
He was very upfront and very communicative about it, so it really wasn’t a problem. It’s just nothing we could do. We can only get windows so quickly, especially during the early parts of COVID. I think, again, going back to what most people would consider the nuclear option of foreclosure, yes, technically, his loan was in default. We had reached the end of the six-month term, but because he was open with communication, he was always very forefront like, “Hey, this is what I’ve done. I knew this is going to be a problem.”
At that point, we elected to modify the loan, and just extend it for a couple more months until, “If the windows could be installed, we could close escrow and get repaid.” That’s why I called the nuclear option foreclosure.
David:
That’s what I wanted to point out, because I think a lot of people hear this, and they’re thinking like, “If I go one day past what we agreed on, they’re foreclosing right away.” But you two are both saying, “No, I take pride in the fact that I don’t have to do that very often. We don’t want to have to foreclose.” I’m sure it also was nice when you can get repeat business. You get the same people coming back. You build a relationship. They know how you work. You know how they work.
So on that note, when someone’s vetting the private money lender that they’re going to borrow money from, what are some things that they should look for? I’ll start with you this time, alex.
Alex:
For me, I’m going to say the first thing above all, never, ever, ever send them any money. There is no private lender, a legitimate private lender. They are not going to request thousands and thousands of dollars upfront. They’re not going to request some $5,000 as an application fee, whatever their BS they’re trying to sell you. If you take away anything from this episode, please do not send a “private money lender” thousands of dollars upfront. That’s a no.
There’s a couple different industry associations that are not necessarily compulsory to be a member of, but if they are a member, that does show that they legitimately care about the ethics, best practices in lending. One of them is the American Association of Private Lenders. You can go on their website. You can search for the person’s name or company. If they are a member, it will pop up. Another is lenders are sometimes required to have what’s called an NMLS number. Anybody… Again, it’s a licensing thing. You don’t necessarily need to be licensed, so they might not have that.
Not having that doesn’t necessarily, again, exclude them. But another thing that you could do, most private lenders tend to be very hyper local. They’re going to either lend where they live, or they’re going to lend in a very small market if they’re a distant investor. You could ask them, “Have you closed any loans in this area?” They go, “Sure.” Then you can ask what’s the name that you closed under? You can actually search public records for past deeds of trust or mortgages depending on the state you’re in, and see what they have funded. How long was it?
You can see when it was paid off. You could see how much it was. There’s a lot of information on public records that a potential active investor go and say, “I just want to see a couple other deals that you funded. What’s that information?”
Beth:
I would add in that, I think, performance is more important than rates and terms. Especially when you’re dealing with truly private lenders, a lot of them, as I mentioned before, they don’t really do this every single day. It’s not their active day job, and so you really want to make sure that a private lender understands the nature of your business, that understands the project, and isn’t going to hamper in any way. When you’re dealing with novice lenders, there can be a tendency for them to maybe stall or not meet your immediate needs, especially if you put maybe some money on a draw and you want to see performance.
From an investor’s standpoint, I would caution about shopping just rates and terms, and really making sure that the private lender can truly perform the way that you need them to, as you would, if you were going to a traditional hard money lender.
Rob:
When you’re vetting the performance, what if it’s a new relationship? If you’ve never met this lender before, if you haven’t really worked with them, obviously, you’re going to interview them a bit, talk to them about their process and their experience and everything. But on your very first deal with the private money lender, is there a little bit of a leap of faith with that, because you don’t have the historical knowledge of what their performance is?
Beth:
There really is. I mean, I think that the best way to raise private capital, like I mentioned before, is to understand what private money lending is from the point of view of the lender. Especially as you’re trying to draw novice capital into your network, into the fold, the more that you can really educate them on how to safely and secure their private investment in you, in your project is a good way to be able to get them to buy into what you’re doing, and to gain that confidence.
So even though you’re going to try and ask questions to understand their level of competence as a private lender, if you’re talking with somebody that’s completely new, then they don’t really have a history, right? But you might want to gauge their overall conversation, those nonverbal cues, like do they ask a lot of questions? Do they maybe come off as a little needy? Are they getting really into the weeds? Which there’s a balance to that, right? You want to be able to give them just enough information, but you don’t want them to be maybe overly nitpicky about things.
If I’m an investor trying to seek private capital, I just don’t want someone that I feel is going to not trust me, and end up meddling, and maybe stifling my project. I want to make sure that they feel confident in me and in my project so that they can leave me alone, and let me go do what I do best.
David:
That’s a good point. I was just thinking about this. There’s oftentimes where I’m working with a professional in any space. It could be a lender. It could be a license broker. It could be a real estate agent, where you will have a question, and you will ask that email, text, whatever. Some of them take two to three days to get back to you. I’ve particularly noticed this with attorneys. I recently was looking for someone to draw me up an operating agreement. I sent four different attorneys an email, and I got random spread answers over the next seven days.
I’m like, “Good God, why is it so hard?” For something that they probably have a template for that they can just edit, but then there’s the people who immediately respond back to you, set expectations, ask questions to see what you’re looking for to see if they would be a good fit. I’ve just, over the years of doing this, have learned, pay attention to those ones. The response rate they have and the decisiveness and the confidence that they have gives me a good feeling if I want to work with them as opposed to what I think the amateur mistake is, which is just to say, “What’s your rate? What’s your terms?”
Almost every time you do that, you end up finding the best price ever at Walmart, and then you get Walmart quality, and then you complain about real estate investing as a whole, because you had the really bad experience. Do you two have a similar way of looking at this where you try to respond very quickly, and you’re looking for clients to do the same? What’s your advice regarding when they don’t know anyone at all? They’re not coming via a referral, or maybe they just heard about one of you through the grapevine.
What specifically do you think you can give our listeners as really good tips to look for in that communication?
Alex:
I would say the first thing is ask them what they’re willing to lend on, and so just a very simple question, because for example, they might only lend on fix and flips. They might only lend on something you’re going to bur. It just really depends. I’d ask them what they are comfortable lending on. They might not be comfortable doing a renovation down to the studs as their first loan, for example. They just might want something like a paint and carpet cosmetic rehab as their first loan, so if you can paint them a picture or have them paint you a picture if you’re the active investor on what they’re willing to lend on.
Is it single family homes in their local market that are only needing paint and carpet rehab, versus a major renovation of a multi-family? That’s two very different projects. I think if you lead with that, you’re already trying to narrow down whether or not they’re a fit for you, and you’re a fit for them.
Beth:
I would add on to that. How much money do you have to lend if… Making sure that they understand that if there’s going to be project overruns or, God forbid, we have another shelter in place, and timelines get elongated. Do they have enough extra capital to potentially infuse into your project to help you get across the finish line? Because one of the problems about potentially working with some novice private lenders that may not understand projects and real estate investments in general is that they may not have additional capital, or they may not want to.
Then from an investor’s standpoint, you’re stuck having to go out and raise capital or refinance your entire loan elsewhere just to get across the finish line. That’s probably what you don’t want to do is, again, it’s trying to do your due diligence as a borrower and as a lender before that loan closes, and not having to have so many issues after when it’s in service.
Rob:
Is it a fair game to ask that, or is that a… I’m always nervous to ask for referrals when it feels like I’m interrogating them a little bit. That’s totally fair game. No private money lenders really are going to take offense to that question of, “How much money do you really have in case I need it?” I feel like that is a possibly a red flag for me to ask simply because it sounds like maybe I will need it.
Alex:
Well, a softer way, in my opinion, to ask something like that is, “Hey, the properties I’m generally looking at, my purchase price is around 200,000. Would that be a loan that you could fund?” Then they just say yes or no, so you could come up with tell them about, and that also indicates to them that you’ve thought about your business model, that you know the numbers of your real estate business. So if you come afford and say, “Hey, my usual purchase price is somewhere between 200,000 and 300,000. Is that something you can work with even for one or two loans?”
They can either declare yes or no, and then that way, know what you would consider sensitive information has been relayed.
David:
What do you think about closing quickly? How much should a borrower value how quickly that you can get funds for the deal that they’re doing?
Alex:
I think that really is going to be very, very important moving forward, because there’s going to be as the market’s correcting potentially in some places, potentially all places, being able to close quickly, get things renovated quickly, get it back on the market quickly is going to be paramount. Because even though real estate tends to be a slower moving asset valuation, it’s still moving. Understanding that it’s moving and potentially it’s moving downwards, going back to best point about having that healthy equity buffer, that right now is of utmost importance, because potentially, your equity buffer could be going down quarter by quarter the longer this project goes.
Beth:
Now, being able to perform and get to close is extremely important, so I think borrowers really need to understand and pick, right? It’s all about managing trade-offs. Do you want quality? Do you want speed, or do you want it to be cheap? To your point, people don’t come to me expecting Walmart prices. I’m going to be priced a little bit higher than some of your national hard money lenders out there that have access to really stupid low cost of capital. But, I’m also going to provide them a value add that these national lenders can’t.
I can do hyper local in-house valuations, and do it really quickly. I can provide full service from end to end, have access to a key decision maker, the owner. It’s a lot different. I think that borrowers really need to understand based on the project, based on their individual needs what’s going to be the most important for you. Is it going to be speed? Is it going to be quality? Do you need it to be cheap, because your margins are tight? It’s up to the borrower to figure that out first, and then go find and right fit the lender that they need to match that.
Alex:
I would say on top of that, Beth and I both have people in our networks that an established borrower can literally text information to that private lender, and say, “Hey, look. I got this deal. I just got this contract. I need to close next week. That’s why I got the contract, because I had a quick close and no contingencies. Can we do this?” We have private lenders in our network, and maybe 20, 30 minutes worth of underwriting. Like she mentioned, these quick valuation processes, they can go, “Sure. Just let me know where to wire the capital.” That speaks to, again, having that relationship with someone.
If you’ve completed a private loan with somebody, you’ve done well. You’ve communicated. A lot of times, the active investor, at least in my case, is going to come back and call dibs on that money, because they’re like, “Hey, don’t lend that out anywhere. I got deal number two in the work.” So as soon as that closes, we’re closing on something else. It ends up being a little bit of just a recycling program if anything. It’s less work on me as a lender to work with the same borrower over and over and over again as long as the metrics aren’t changing. It becomes less work for both of us as the active investor and the lender.
Rob:
Awesome. Is there anything that we’re missing here? I mean, I don’t really deal with a lot of private money lenders. What else can I ask here to properly vet my private money lender?
Beth:
One thing I would ask is are you… Because some people put themselves out there as private money lending, or they say that they’re a direct lender, but they really, in fact, aren’t. They might actually be a broker. Brokers are great for certain scenarios. Maybe have a really complex project. Maybe it’s a large commercial deal or some issues with a sponsor or something like that. That might require a broker to really get creative and have access to a wide network of financing, but most deals don’t necessarily need to be that way. So when you work with a broker, you can just add additional costs.
Not to mention you don’t get access to the key decision maker, the actual underwriter. When you’re working with truly private money, the person lending out those funds, if you talk to Alex, or you talk to me, we’re lending out our own capital. We’re doing our own underwriting. We’re doing our own property valuations, so you know that we’re going to… What we say, our word is our bond, and we’re going to get to close, and we’re going to fund that deal. We won’t change at midstream. I would ask whether or not they’re a direct lender or broker, because it can make a difference, not only in terms of cost, but in performance as well.
Alex:
Oh, absolutely. I think if anybody’s coming forward in the forums or on a Facebook group or LinkedIn or something, and they’re like, “Hey, I’m a lender.” I see it all the time. Somebody will post somewhere that, “Hey, I need a lender. I need a private lender in Pennsylvania.” Then they’ll just go, and it’ll just be comment, comment, comment, comment like, “Hey, here’s our rates and term sheet. Here’s our link. Here’s our application.” A lot of private lenders that we are talking about, they might not be that formalized. They’re not likely to have a rates and term sheet, for example.
That’s usually hallmarks for something that’s going to be a hard money lender or even a broker. That’s not to say every private lender acts that way, but the vast majority of private lenders that are in our space, they’re not going to have a formalized rate and term sheet. They may have an application online. That’s pretty simple to do these days. They might have a website, but if you start seeing things where rates and terms, and they have fax numbers, and they have phone numbers, and they have… It’s probably not the decision maker. You’re probably not talking to the person who can hit the clear to close button.
David:
All right. That is fantastic, ladies. This has been incredibly informative. I think that quite a few people are going to be taking notes on this episode. You two are both very good at what you do. I can see why we tapped you to write the book here at BiggerPockets on this topic. I’m going to move us on to the last segment of our show. This is the world famous…
Speaker 5:
Famous Four.
David:
This segment of the show, we ask the same four questions to every guest, but this is going to be a remix, so you guys are going to get slightly different versions of those questions. Question number one, what is your favorite real estate book? Beth, we’ll start with you.
Beth:
My favorite is Cashflow Quadrant. While it’s not specifically real estate, it’s all about investments, and it just really resonated with me.
Alex:
I would say mine is it’s not, again, directly real estate. It’s actually Psycho-Cybernetics by Dr. Maxwell Maltz. The reason I say that is because all the decisions you make in your life, including investing in real estate, come from home base, come from foundation. So if you don’t have those personal beliefs in place, or you have a crap ton of limiting beliefs that are directing your life that you don’t even know are there, that’s going to affect your real estate investing. For me, it’s all about the person, so that’s my favorite book.
Rob:
Question number two, favorite lending or finance book.
Alex:
Oh, is it too catchy to say it’s ours?
Rob:
No.
Alex:
We’ve read all the private lending books on the market, and they’re not that wonderful. I would say for me that it was actually… I’ll tell you what got me started in this whole thing. Years ago in high school, I read Robert Allen’s Note Buying book that he had back in a bright blue cover with white lettering. I actually got sent to the detention in high school for reading this book during class. I think that really opened my eyes to the other side of real estate investing.
Beth:
I would say our book too. I wouldn’t say that the other books weren’t necessarily not wonderful, but as I was building up our private lending business, I was really at a loss for how to locate best practices or how to really understand the entire loan life cycle from getting a loan, finding, and funding it, and making it safe and secure. There wasn’t a whole lot of tactical information. There was a lot of conceptual information, and so I think our book just takes it one step further and helps make it actionable for a lot of really the layperson that just wants to learn more about it and how to get into it and do it safely.
Rob:
Question number three, cool tips when you’re getting started. Do you have any tips for the people that are looking to get into this world?
Alex:
My number one tip is when you’re talking to other people, don’t ask them about the technical details. You can find that on YouTube. Instead, ask them if they would choose this method of investing again and why, or what didn’t they like, or what have they tried before from their personal standpoint, because you can learn how to flip a house. There’s books about it. There’s YouTube videos about it, but the opportunity to get to talk to an actual flipper and be like, “Dude, what is this really like?”
Ask their personal experiences, because I think you’re going to learn far more doing that than coming to people and saying, “Teach me all you know about flipping,” because that’s available out there. That’s online. That’s in books. The personal experiences are not.
Beth:
I would say just be open. Network, of course, but I think a lot of people say they have to have a specific structured mindset, and they got to be really goal oriented, and put out into the universe what they want. Oftentimes, for some people, they’re so overengineered in their goal setting that they might have blinders on to what kind of opportunity exists out there. I think, both Alex and I shared our stories about how we just happened upon private lending, and every aspect of real estate investing involves some chance encounter with someone with some opportunity. So, just be open minded, and get out there, and start mixing and mingling because you never know what you’re going to find.
David:
I have seen this happen so many times what you just said there, Beth, with the overengineering. I’ve done it myself starting different businesses. I’ve seen other people that come into these businesses, and they’re starting their own little mini business working on one of my teams, where the human brain wants to know exactly what is going to happen. Give me the blueprints of the house. I want to know every angle, every piece of what exactly where it’s going to go. You don’t want to move until you know that.
The reality is you take a couple steps and go, “I’m going in that direction, but it’s not actually going to be the path I thought. It’s going to be this way.” Then you take a couple steps down that road, and you go, “Whoa, I didn’t even see this thing from where I started. That’s way better. Let me go in that direction.” You’re constantly pivoting. You do have the overall idea of what you want to accomplish, but you’ve got to hold it with the loose hand. The insistence that real estate investing or wealth building is going to work the same way following blueprints or a chemical engineer would do their job is a fallacy, and so many people get frustrated.
I just love that you brought that up as people getting in their own way by looking for that. Thank you for mentioning it. Last question from me. Alex, in your opinion, what sets apart successful investors from those who give up, fail, or never get started?
Alex:
It’s going to be having an abundance mindset. You have to be able to walk in and go, “How can I add value to someone else in this room?” Because you’re going to automatically attract other people that also have that same mindset, because people want to invest with people they know, like, and trust. So if you walk into the room going, “What can I add?” You’re going to attract those other people that are, “What can I add?” Then potentially, you’re going to find business partners like Beth and I have managed to find each other.
You’re going to find deals that way, because someone’s going to be like, “Hey, this person really helped me out with referring me to a good insurance agent. Hey, let me come back to this person,” because you’re top of mind because you left them with a good feeling like, “They really added some value to my life. They gave me a referral,” whatever that is. I would definitely say walk into the room with what you can add.
David:
Preach it, sister. That is so, so good. What the world look like if everyone had that, because everyone ask the question of, “What’s in it for me? What can they do for me?” In fact, Rob has been going through a breakthrough in this area of his life, because he’s now growing out his mustache as a way to try to add more values to the world around him.
Rob:
It’s true. It’s not working, but I’m going to keep growing it out, and hopefully… It’s adding value to my marriage. My wife likes my mustache. It’s actually her request. She’s got a thing for Tom Selleck. I’m like, “Well, I guess you can call me Juan Selleck. I don’t…”
David:
It was inspired by Top Gun, right? She’s like [crosstalk 00:51:38] Miles Teller.
Alex:
Oh my God.
Rob:
[crosstalk 00:51:44].
Beth:
Happy wife. Happy life.
Rob:
That’s right. I’m a Millas Teller. That’s how you say Miles in Spanish.
David:
That’s very funny. Beth, if you still remember the question to you. If not, I could restate it, because we took that out on a tangent.
Beth:
I think I remember it. I think that perseverance is really important. When you become a private money lender or when you go into real estate investing in general, you’re a business owner. You’re an entrepreneur, so you really have to stick through it because you’re going to build up. You’re going to get knocked down, and you have to have a survivor mentality so that you can keep plowing forward even in the biggest times of trial. If you don’t have that in you, you’re probably not going to make it.
David:
Rob, keep that in mind. Just stick with the mustache. It will keep coming in. It’s going to get stronger. It’s going to get better. You’re bringing more value.
Rob:
Well, noted. It’s on my vision board.
David:
Thank you for that, Beth. He really needed this. Before we started recording today, we had a 25-minute conversation of just Rob wondering if he should stick with it, or if he should throw in the towel.
Rob:
Right. I was tapping myself in the mirror all morning saying, “You can do this, man. You got this.”
Beth:
My husband says, Rob, no one likes a quitter, so keep going for it.
Rob:
That’s right.
David:
Well, thank you very much, ladies. If you don’t mind, tell us where can people find the book to buy it, and then how can they each get ahold of you?
Alex:
The book is available on BiggerPockets’ website as the ebook and the paperback book. There will be an audible version, I think, available on Amazon for those that like to listen on the go. You can reach us. We have a pretty easy email address. It’s [email protected], the number two in there,.com, so [email protected]
David:
Then where can people get ahold of you, Beth?
Beth:
Likewise. You can reach me out at my company. It’s Flynn Family Lending. We’re based in Washington state. You can also reach me at [email protected]
David:
All right. Rob, where can people get a hold of you?
Rob:
Oh, you can find me on the YouTube over at the Robuilt channel, R-O-B-U-I-L-T, and on Instagram as well, Robuilt, R-O-B-U-I-L-T. Not really changing the spelling, except on TikTok where I’m Robuilto.
David:
You really shot yourself in the foot with that, because now, people are building fake accounts saying Robuilto on Instagram, and it’s just confusing.
Rob:
Oh, I know. It’s so frustrating. I just didn’t think… Listen, I didn’t think this was going to be my life. I realized all these things. The mustache grew, and then the spam accounts came out. I don’t know. What am I supposed to do?
David:
Maybe we need to get your mustache its own page. That’s probably what we need, your mustache, Brandon’s beard.
Rob:
That would honestly solve-
David:
I don’t know what my trademark would be. I’m a pretty boring guy.
Rob:
You got mutton chops a little bit when you grow them out.
David:
I don’t know if you could have a page for mutton chops, or if they’d qualify.
Rob:
Why not?
David:
All right. Well, thank you very much, ladies. This has been fantastic. If you guys would like a copy of the book, go to biggerpockets.com/store. You can find it there. Leave a review. Let us know what you think. Anything you guys want to leave us with before we get you out of here?
Alex:
I would say just realize that private money lending can be something that anybody can do. Like I said, you don’t need to start with millions of dollars. You can start with a very low amount or even none of your own money. Just do brokering. It’s not as high a hurdle as most people make it out to be.
Beth:
To add onto what Alex says, it allows you to invest passively so you can live actively.
David:
If anyone would like to get into the lending business, hit me up because we are hiring brokers for my company. I think that if you love real estate, this is something I’d tell people all the time. It’s not work a full-time job or become a full-time investor. There is a huge spectrum of stuff that you can do in between that you two are a great example of, where you’re working in real estate. You can also own some real estate. You make money from real estate, and you don’t have to sit in that three-hour commute that is draining your soul with the hopes of, “If I just buy enough property, I can finally get out of it.” There’s a lot of stuff in between.
Thank you for sharing and painting a picture for us of exactly how that worked for each of you. Wonderful stories, had a great time. Cảm ơn rất nhiều. This is David Greene for Rob Juan Selleck Abasolo signing off.
Help us reach new listeners on iTunes by leaving us a rating and review! It takes just 30 seconds and instructions can be found here. Cảm ơn! We really appreciate it!
Interested in learning more about today’s sponsors or becoming a BiggerPockets partner yourself? Check out our sponsor page!
Note By BiggerPockets: These are opinions written by the author and do not necessarily represent the opinions of BiggerPockets.
Rate this post
Sharing is caring!